החלטה בתיק ה"פ 21421-04-10

1.         בפניי בקשה לדחיית תביעה על הסף אשר הוגשה על ידי המשיבה וכן בקשה למחיקת ו/או דחיית כתב תשובה אשר הוגשה על ידי המבקשת. אדון בשתי הבקשות במאוחד.

השתלשלות ההליכים בתמצית:

2.         המבקשת הגישה המרצת פתיחה ובמסגרתה טענה כי רכשה זכויות חכירה בחלק מנכס אשר הינו בבעלות המשיבה והנמצא ברחוב העצמאות 15 בחיפה, הידוע כחלקה 48 גוש 10888 (להלן: "הנכס"). זכויות החכירה החלקיות נרכשו על ידי המבקשת ממוכרים אשר התקשרו בעבר מול המשיבה בחוזי חכירה (להלן: "החוכרים המקוריים"). לטענת המבקשת, פנתה היא למשיבה על מנת לקבל את הסכמתה להעברת הזכויות, זאת בהתאם לחוזי החכירה, אולם המשיבה דרשה לקבל דמי הסכמה בגין העברת הזכויות וזאת על אף שאינה זכאית לעשות כן על פי דין ועל פי חוזי החכירה. לטענתה, המשיבה הגישה תביעה כנגד החוכרים המקוריים וכן כנגד בעלי יתר הזכויות בנכס לתשלום דמי הסכמה בסך של כ- 120,000 ש"ח בגין העברת הזכויות שבוצעה בנכס אולם תביעה זו נדחתה (להלן: "התביעה הקודמת"). המבקשת טענה כי לאחר שנדחתה התביעה ופסק הדין הפך לחלוט, פנתה היא למשיבה לצורך קבלת אישור המופנה לרשם המקרקעין לצורך העברת הזכויות בנכס (להלן: "האישור") אולם המשיבה לא העבירה אישור זה לידיה ועל כן הוגשה התובענה. לטענת המבקשת סירוב המשיבה להמציא לידיה האישור אינו כדין לאור פסק הדין החלוט שניתן בתביעה הקודמת.

3.         המשיבה הגישה כתב תשובה ובמסגרתו טענה כי ההסכמים אשר נערכו בין המבקשת לחוכרים המקוריים נערכו מבלי לקבל את הסכמתה מראש כנדרש וכן מבלי ששולמו לה דמי הסכמה. לטענתה, בשל כך נאלצה היא להגיש את התביעה הקודמת אשר במסגרת פסק הדין שניתן בה נקבע כי הינה זכאית לדרוש דמי הסכמה. יחד עם זאת נקבע כי המשיבה לא הוכיחה כי דמי ההסכמה שנתבעו משקפים חלק הוגן מעליית ערך הקרקע בו נמצא הנכס ועל כן נדחתה התביעה. לטענת המשיבה, בעקבות מתן פסק הדין החליטה היא לשנות את נוסחת חישוב דמי ההסכמה וגיבשה נוהל לגביית דמי ההסכמה. על כן, בהתבסס על הנוהל החדש שגובש בהתאם להנחיות שניתנו בפסק הדין עומד גובה החוב בגין העברת הזכויות בנכס שבנדון למבקשת על סך 139,769 ש"ח. בנוסף נטען כי הואיל והמשיבה הינה גוף ציבורי, מחוייבת היא לנהוג בשוויון כלפי כלל הציבור ועל כן הינה זכאית ואף חייבת להתנות את הסכמתה לרישום הזכויות על שם המבקשת בתשלום דמי ההסכמה בהתאם לנוהל החדש. עוד טענה המשיבה כי פסק הדין אשר ניתן בתביעה הקודמת הינו פסק דין אישי המחייב רק את הצדדים להתדיינות ועל כן מכיוון שהמבקשת לא הייתה צד לפסק הדין אין היא זכאית לטעון לזכויות מכוחו.

טענות הצדדים בתמצית ביחס לבקשת המשיבה לדחיית התובענה על הסף:

4.         לטענת המשיבה התובענה אינה מגלה עילה שכן הסעד המבוקש בבקשה, מתן פסק דין הצהרתי לרישום זכויות המבקשת בנכס ללא צורך בקבלת הסכמת המשיבה, לא נתמך בעובדות המקימות עילה לביטול דרישת ההסכמה. כמו כן טענה המשיבה כי דרישת ההסכמה מעוגנת בסעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "פקודת העיריות") וכן בהסכם החכירה אשר נחתם בין המשיבה לחוכרים המקוריים. לחילופין טענה המשיבה כי יש לדחות את התביעה על הסף מהטעם של חוסר סמכות עניינית. לטענתה, לפי העובדות המפורטות בתובענה מתבססת המבקשת על טענה לפיה נפל פגם בהחלטתה של העירייה שלא ליתן הסכמתה להעברת הרישום בלשכת רישום המקרקעין ולכן בית המשפט המוסמך לדון בתובענה הינו בית המשפט לעניינים מנהליים. בנוסף טענה המשיבה כי יש לדחות את התביעה על הסף גם מהטעם של העדר יריבות, שכן לטענתה היריבות האמיתית בין הצדדים הינה בין המבקשת לחוכרים המקוריים מאחר ועל פי חוזה החכירה הם אלה אשר אמורים לדאוג לקבל את הסכמת המשיבה להעברת הזכויות ולשלם לידיה את דמי ההסכמה.

5.         המבקשת הגישה תגובתה לבקשה וטענה כי אין בסיס לטענת המשיבה ביחס להעדר עילת תביעה. לטענת המבקשת סעיף 324 לפקודת העיריות אליו מפנה המשיבה מתייחס לחובות כדוגמת חובות ארנונה ו/או היטל השבחה אשר לגביהם לא נטען כי לא שולמו. ביחס לטענת המשיבה בדבר דרישת ההסכמה המעוגנת בהסכם החכירה נטען כי הסעד ההצהרתי מתבקש לאור פסק הדין אשר ניתן בתביעה הקודמת אשר מהווה מעשה בית דין ו/או השתק פלוגתא והוא העילה להגשת התובענה. נטען כי בתביעה הקודמת לא טענה המשיבה כי היא אינה מסכימה להעברה אלא התנתה את ההעברה בתשלום דמי הסכמה, אלא שבמסגרת פסק הדין נדחתה התביעה, שכן המשיבה לא הוכיחה מהו שווי דמי ההסכמה. בנוסף, ביחס לטענת המשיבה בדבר העדר סמכות עניינית טענה המבקשת כי אין בתובענה דנן משום תקיפת החלטה של העירייה אלא אכיפת קיומו של פסק הדין בתביעה הקודמת. בתביעה הקודמת התנתה המשיבה את הסכמתה להעברת הזכויות בתשלום דמי הסכמה אולם משנדחתה תביעתה מחוייבת הייתה ליתן אישור לצורך העברת הזכויות בהתאם לכך. לאחר שסירבה לעשות כן הוגשה התביעה דנן לסעד הצהרתי לרישום הזכויות ללא הסכמת העירייה. בנוגע לטענת המשיבה בדבר העדר יריבות טענה המבקשת כי הינה באה בנעליהם של החוכרים המקוריים ועל כן הרי שמתקיימת יריבות ביניהם.

טענות הצדדים בתמצית ביחס לבקשת המבקשת למחיקת ו/או דחיית כתב התשובה:

6.       לטענת המבקשת במסגרת התביעה הקודמת לא טענה המשיבה כי היא אינה מסכימה להעברת הזכויות בנכס אלא כי העברה זו מותנית בתשלום דמי הסכמה לידיה. בנוסף לכך נטען כי במסגרת פסק הדין בתביעה הקודמת נקבעה קביעה עובדתית ולפיה הזכויות בנכס הועברו מהחוכרים המקוריים לידי המבקשת. לטענת המבקשת במסגרת כתב התשובה מודה המשיבה כי החוכרים המקוריים העבירו את זכויותיהם בנכס וכן לא מעלה כל טענה בדבר אי הסכמה להעברת הזכויות. לטענת המבקשת טענתה של המשיבה היא כי לאחר דחיית התביעה הקודמת גובש נוהל בעניין חישוב וגביית דמי הסכמה ולפיו הינה זכאית לקבל דמי הסכמה בסך 197,000 ש"ח. לטענת המבקשת משניתן פסק דין חלוט אשר דחה את תביעת המשיבה לקבלת דמי הסכמה הרי שטענותיה בכתב התשובה מהווים מעשה בית דין ו/או השתק עילה ו/א השתק פלוגתא, שכן טענות אלה הוכרעו זה מכבר במסגרת התביעה הקודמת וכי המבקשת הינה בעלת קרבה משפטית ו/או חליפה לחוכרים המקוריים אשר נתבעו במסגרת התביעה הקודמת. לחילופין טענה המבקשת להתיישנות שכן לטענתה אף אם הייתה זכאית העירייה לקבל דמי הסכמה הרי שתביעתה התיישנה.

7.         המשיבה הגישה תגובתה לבקשת המבקשת והעלתה טענה מקדמית ולפיה דין הבקשה להידחות שכן לא קיים הליך בסדר הדין האזרחי של מחיקת כתב תשובה על הסף. לגופו של עניין טענה המשיבה כי הנימוק לדחיית התביעה אינו תקף עוד, שכן המשיבה שינתה את אופן חישוב דמי ההסכמה בהתאם להנחיות בית המשפט ולכן אינה מושתקת בשל טענת מעשה בית דין. כמו כן נטען כי התביעה הקודמת הוגשה כנגד החוכרים המקוריים ולא כנגד המבקשת ועל כן אין תחולה לכלל של השתק עילה ו/או השתק פלוגתא, שכן הצדדים אינם אותם הצדדים וכמו כן אין כל דמיון בין שתי התביעות. בנוסף לכך נטען כי במסגרת פסק הדין נקבעו שתי קביעות פוזיטיביות והן כי למשיבה זכות עקרונית לקבלת דמי הסכמה וכי זכות זו צריכה לשקף חלק סביר ברווח ההון על הקרקע. לטענתה הקביעה לפיה המשיבה לא הוכיחה כי הסכום שתבעה משקף בפועל את החלק ההוגן מעליית ערך הקרקע אינה מהווה ממצא פוזיטיבי, אלא ממצא הנובע מהעדר הוכחה וככזה אינו יוצר השתק פלוגתא. ביחס לטענת ההתיישנות טענה המשיבה כי זוהי טענת הגנה וכי המשיבה כלל לא הגישה תביעה לקבלת כספים מהמבקשת. לטענת המשיבה, טענת התיישנות הינה בגדר בקשה ליתן סעד הצהרתי בדבר זכותה של המשיבה לדמי הסכמה ואין בטענה דיונית כדי לבטל את זכותה המהותית אשר ניתן לממשה שלא באמצעות הליך משפטי אלא בדרך של התניית מתן שירות מבוקש בתשלום החוב. בנוסף נטען כי גם מבחינה דיונית לא חלה התיישנות על החוב, שכן עסקת העברת הזכויות בין המבקשת לחוכרים המקוריים טרם השתכללה זאת בהעדר הסכמת המשיבה כנדרש בחוזה החכירה.

דיון והכרעה:

בקשת המשיבה לדחיית התביעה על הסף:

8.         לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הנני סבורה כי אין מקום להיעתר לבקשה.

9.         ראשית יצויין כי הלכה היא שלא בנקל ייעתר בית המשפט לבקשה למחיקה על הסף ועליו לנהוג בזהירות בעת השימוש בסמכותו ליתן סעד זה (ראה א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה עשירית- תשס"ט, עמ' 171).

10.        המשיבה העלתה שלושה נימוקים שונים אשר לטענתה תומכים בבקשתה לדחיית התביעה על הסף והם: העדר עילה, העדר סמכות עניינית והעדר יריבות.

11         ביחס לטענה בדבר העדר עילת תביעה הרי שבמקרה דנן מסתמכת המבקשת על פסק דין אשר ניתן בעבר כנגד המשיבה והנוגע לתשלום דמי הסכמה ביחס לנכס נשוא התובענה וכן על הסכמה עקרונית ו/או העדרה של אי הסכמה עקרונית להעברת הזכויות לידי המבקשת אשר נטען כי ניתנה במהלך ניהול התביעה הקודמת. לעומתה,  העלתה המשיבה הן במסגרת כתב התשובה והן במסגרת בקשתה דנן טענות שונות ביחס לאי תחולתו ו/או היקף תחולתו של פסק הדין.

12.        מעיון במסמכים אשר צורפו לבקשה עולה כי אכן ניתן פסק דין כטענת המבקשת הנוגע לדמי הסכמה ביחס לנכס שבנדון. על כן, ובהתחשב בעמדת הפסיקה לפיה "מקום שקיימת אפשרות, אפילו היא קלושה, שהתובע יזכה בסעד שתבע, אין נועלים את שערי בית המשפט לפניו" (ראה י. זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית, 1995, עמ' 387), הרי שאין מקום להיעתר לבקשת המשיבה לדחיית התביעה בשלב זה.

13.        הטענות השונות אותן העלו הצדדים באשר לתחולתו של פסק הדין ולקביעות שונות אשר ניתנו במסגרתו וכן הטענות באשר להסכמה ו/או העדר הסכמה אשר ניתנה במהלך ניהול התיק ראוי שיתבררו במהלך ניהול התובענה דנן ואין מקום בשלב זה ובמסגרת הבקשה שבנדון לערוך חקירה ודרישה של עובדות ונתונים אלו (ראה גורן לעיל בעמ' 173).

14.        ביחס לטענה בדבר העדר סמכות עניינית הרי שהתובענה דנן הינה תובענה לסעד הצהרתי אשר הוגשה בעקבות פסק דין שניתן בתביעה קודמת. אמנם, בתוך מסגרת הדיון ישנה התייחסות להחלטה אשר ניתנה על ידי רשות בעניין של דמי הסכמה. יחד עם זאת, מעיון בבקשת המבקשת עולה כי טענותיה אינן מהוות תקיפה ישירה של ההחלטה המינהלית אלא כי סוגיה זו מהווה דיון נלווה לסוגית זכאותה של המבקשת לרישום זכויותיה בנכס בהתבסס על פסק הדין שניתן בתביעה הקודמת וכן בהתבסס על הסכמות ו/או אי הסכמות אשר ניתנו במהלך ניהולה.